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2018年湖南樓市答卷

發布時間: 2019-02-21 09:29 信息來源:湖南住房和城鄉建設廳 責任編輯:威尼斯賭場app: 點擊量:

一、2018年全省房地產市場基本情況

2018年受房地產調控供需雙向調節的影響,商品房供應快速增長銷售增速逐步回落,供求關系發生逆轉市場逐漸進入下行調整期,房價漲幅新開工、用地供應、房地產開發貸款增速等指標均出現持續回落。

(一)全省商品房銷售面積增速回落長沙市近期銷售出現較大下降。全年商品房銷售面積9239.15萬平方米同比增長8.3%,增速較1-11月回落1.9個百分點較2017年提高2.8個百分點,高于全國增速7.0個百分點總量、增速在全國均排第8位,在中部均排第3位銷售金額5353.99億元,同比增長20.0%增速較1-11月回落4.8個百分點,較2017年提高1.1個百分點。

市州方面,1-12月長沙市商品房銷售面積2392.44萬平方米,同比增長5.9%增速較1-11月大幅回落11.8個百分點;11月以來市場出現明顯放緩11月同比下降5.1%,12月同比降幅大幅擴大至36.9%帶動全省銷售面積增速回落;銷售金額1953.57億元同比增長12.5%,增速較1-11月回落12.4個百分點三四線城市商品房銷售面積6846.71萬平方米,同比增長9.1%增速較1-11月提高1.4個百分點;商品房銷售金額3400.42億元同比增長24.8%,增速與1-11月持平。

(二)房地產開發投資較快增長住宅投資增速明顯快于非住宅。1-12月全省完成房地產開發投資3945.95億元,同比增長15.2%增速較1-11月回落0.2個百分點,較2017年回落0.7個百分點高于全國增速5.7個百分點,總量、增速分別在全國排第13位、第9位在中部排4位、第2位。分類來看住宅完成開發投資2764.48億元,占全省房地產開發投資的70.1%同比增長26.0%,增速較1-11月回落0.6個百分點非住宅完成投資1181.47億元,同比減少4.1%降幅與1-11月持平。其中辦公樓完成投資124.16億元,同比減少18.2%商業營業用房完成投資590.65億元,同比減少7.5%其他非住宅完成投資466.67億元,同比增長5.6%。

分市州看長沙市完成房地產開發投資1502.40億元居全省首位,占全省的38.1%株洲市、常德市分別完成房地產開發投資399.57億元、279.06億元,分別居全省第2位、第3位增速方面,有13個市州房地產開發投資實現正增長增幅較大的為湘西自治州(121.8%)、張家界市(77.5%)和衡陽市(45.5%);有1個市房地產開發投資出現負增長為郴州市(-30.3%)。

(三)新建商品住宅供應明顯快于銷售市場近期明顯供大于求。省住房城鄉建設廳數據顯示,1-12月全省新建商品住宅供應8959.31萬平方米,同比增長56.2%網簽8716.50萬平方米,同比增長13.3%住宅供銷比為1.03,供略大于求但是,隨著11月以來市場明顯放緩11月、12月網簽分別同比下降10.8%、6.3%;但同期供應同比分別大幅增長了40.4%、49.2%住宅供銷比由11月的1.34大幅擴大到12月的1.69,處于明顯供大于求的區間。

(四)長沙房價環比漲幅大幅收窄岳陽房價近年來首次出現下跌。省統計局數據顯示,1-12月全省新建商品住宅均價5473元/平方米,全國排名26位國家統計局數據顯示,12月長沙市新建商品住宅價格環比上漲0.4%,漲幅較11月微漲0.1個百分點較7月峰值水平大幅收窄2.3個百分點。常德環比上漲1.0%增速較11月回落0.1個百分點;岳陽新建商品住宅價格出現近兩年來首次下跌環比下跌0.2%,跌幅較11月擴大0.5個百分點。

(五)新開工面積增速高位回落竣工面積增速由負轉正。商品房施工面積35781.53萬平方米同比增長12.9%,增速較1-11月提高0.3個百分點較2017年提高7.8個百分點;其中新開工面積11127.65萬平方米,同比增長35.1%增速連續4個月回落,較1-11月回落3.8個百分點較2017年提高24.9個百分點。新開工面積總量、增速分別在全國排名第7位、第3位在中部地區排名第2位、第1位。竣工面積4160.98萬平方米結束了連續4個月的負增長,增速由負轉正達到1.9%較1-11月提高3.3個百分點,較2017年提高11.8個百分點。

(六)房地產用地供應量價大幅增長但增速逐步回落。全省房地產用地供應6187.40公頃同比增長37.8%,增速較1-11月回落7.6個百分點較2017年提高49.3個百分點;其中住宅用地供應4550.67 公頃,同比增長44.8%商服用地供應1636.74公頃,同比增長21.4%價格方面,全省房地產用地出讓均價3390.4元/平方米同比上漲30.8%,漲幅分別較1-11月、2017年回落10.6個、12.4個百分點其中,住宅用地出讓均價3665.66元/平方米同比上漲40.7%;商服用地出讓均價2815.49元/平方米同比上漲9.8%。

(七)房地產開發貸款增速回落個人住房貸款增速保持平穩。截至12月底全省房地產貸款余額11631.75億元,占全部貸款的31.9%同比增長28.3%,增速較11月底提高0.8個百分點較2017年底提高0.2個百分點。房地產貸款增長主要受保障性住房開發貸款和個人住房貸款拉動兩類貸款新增分別占全部貸款新增額的13.2%、34.0%。從貸款投向來看開發貸款余額3528.23億元,同比增長27.0%增速較11月底提高0.5個百分點,較5月峰值大幅回落12.5個百分點個人住房貸款余額7264.46億元,同比增長27.5%增速較11月底提高0.8個百分點,下半年增速一直穩定在27%左右。

(八)企業到位資金增幅回落房地產開發企業資金壓力較大。全省房地產開發企業到位資金5312.08億元同比增長11.5%,增速較1-11月、2017年分別回落1.5個、2.9個百分點其中,國內貸款577.91億元同比減少8.2%,跌幅較2017年擴大28.5個百分點占房地產開發企業到位資金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%;與此同時房地產開發企業對銷售資金的依賴明顯增強,定金及預售款、個人按揭貸款等銷售回款占比從42.8%提高到57.3%如果商品房銷售增速持續回落,企業將面臨更大的資金壓力。

(九)房地產稅收增速回落。全省完成房地產稅收收入1029.04億元同比增長18.8%,增速較2018年前三季度回落5.1個百分點較2017年回落4.0個百分點,占一般公共預算收入的比重為21.3%占稅收總收入比重為26.1%;其中房地產稅收地方分享部分818.32億元,占地方稅收收入比重為41.8%。

二、下階段形勢研判

2018年12月中央經濟工作會議提出“要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任完善住房市場體系和住房保障體系”的要求。12月底全國住房和城鄉建設工作會議提出了“穩地價穩房價穩預期”的目標。下階段我省將按照國家部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位保持調控政策的連續性穩定性,確保穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處預計下階段全省房地產市場呈現以下發展趨勢:

一是商品房銷售增速明顯放緩。在房地產調控政策效應持續作用下加上前期市場過熱階段透支大量住房需求的影響,房價上漲預期不斷減弱市場觀望情緒濃厚,各地相繼從“賣方市場”轉向“買方市場”預計全省商品房銷售增速將明顯放緩。

二是房地產開發投資增速回落。長沙市受益于經濟發展快、人口持續流入以及房價“洼地效應”住房需求及開發投資將保持基本平穩;三四線城市房地產開發企業加快推盤、精裝修住宅占比提升將拉動部分房地產開發投資。但在行業發展環境偏緊、房地產投資屬性降低以及銷售增速放緩等因素帶動下企業拿地趨向謹慎,預計房地產開發投資仍將保持增長但增速將逐漸回落。

三是房價總體平穩。在市場調整期房價持續上漲動力不足,過快上漲勢頭得到遏制預計全省住房價格保持總體平穩,但內部出現分化部分經濟發展態勢好、人口吸引力大的市縣,房價保持基本穩定部分缺乏人口和產業支撐的市縣,房價將出現小幅下跌特別是一些地段較偏遠的樓盤,缺乏配套設施、人流等條件支撐房價下跌壓力較大。

四是庫存較快回升。出于對市場行情的謹慎判斷為加快資金回籠,近期房地產開發企業普遍加大了推盤力度同時,隨著商品房銷售增速放緩市場供應將明顯超過需求,新建商品房庫存將較快回升,2019年下半年或將出現新一輪庫存積壓。


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